筆者多年從事房地產(chǎn)理論研究與實踐，總結(jié)同行的創(chuàng)見，對我國房地產(chǎn)策劃理論的發(fā)展進行總結(jié)，認為我國房地產(chǎn)策劃理論的發(fā)展演進的過程經(jīng)歷了六個階段，根據(jù)國外房地產(chǎn)策劃理論發(fā)展歷程，我國南方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達地區(qū)，將進入整合營銷觀念階段——整合策劃時代。愿拋磚引玉與同仁共同探討。

　　一、建設觀念階段——標準規(guī)劃

　　計劃經(jīng)濟時代，我們只有簡單的“房地產(chǎn)”概念，很長一段時間，我國的住宅建設一直是學習前蘇聯(lián)模式，而且住宅的建設標準由政府統(tǒng)一制定，誰也不能超標準，甚至是出幾套標準圖，大家全按標準圖進行建設，千樓一面。

　　80年代以前，還沒有房地產(chǎn)市場概念，那時“蓋房子”、“蓋家屬院”，連人們的基本居住需求都難以滿足，“規(guī)劃設計有規(guī)劃院，建筑設計有設計院”，策劃等同于標準規(guī)劃。

　　80年代末，消費者對住房的需求迅速增長，需求也逐漸有了層次,過去按標準圖建設的住宅的觀念被初步的規(guī)劃設計取代，國外營銷理論進入，導致房地產(chǎn)開發(fā)開始以設計為中心。當時，由于經(jīng)濟發(fā)展與生活水平有限，價格低廉的住房受到消費者歡迎，加之消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求遠大于供應，因而消費者最關(guān)心的是能否得到住房，而不是關(guān)心住房的細小特征。開發(fā)商致力于獲得高生產(chǎn)效率和廣泛的分銷覆蓋面，同時認為消費者喜愛那些可以隨處得到的、價格低廉的住房。

　　二、樓盤觀念階段——銷售策劃

　　房地產(chǎn)剛剛走向市場化，大部分開發(fā)商開發(fā)項目的意識依然停留在計劃經(jīng)濟時代，往往是跟著感覺走，那時的策劃往往依賴于企業(yè)領(lǐng)導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論，根本沒有市場調(diào)研、消費者需求調(diào)查的意識，開發(fā)的項目充滿了主觀臆斷，開發(fā)商的營銷處于樓盤觀念階段，認為消費者最喜歡高質(zhì)量、多功能和具有某些特色的樓盤，開發(fā)商總是致力于生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，并不斷地改進產(chǎn)品，使之日臻完善。開發(fā)商認為，消費者欣賞精心建設的樓盤，他們能夠鑒別樓盤的質(zhì)量和功能，并且愿意出較多的錢買質(zhì)量上乘的樓盤。許多開發(fā)商沒有意識到其市場可能并不那么迎合時尚，甚至市場正在朝不同的方問發(fā)展。開發(fā)商認為自已知道該怎樣設計和改進產(chǎn)品，他們甚至不考察競爭者的樓盤。他們認為：“在我們的樓盤沒有蓋起來以前，消費者怎么會知道他們需要什么樣的住房？”結(jié)果樓盤空置率猛增。雖然此時房地產(chǎn)開發(fā)依然以設計為中心，但規(guī)劃的大部分功能與設計功能合并，房地產(chǎn)策劃概念于1993年前后悄然出現(xiàn)。

　　1997年以前房地產(chǎn)策劃的主要特點是運用各種單項技術(shù)手段進行策劃，隨著房地產(chǎn)策劃實踐的日益深入，房地產(chǎn)策劃理論也逐漸形成，房地產(chǎn)策劃的一些成功案例，為企業(yè)創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟效益，因而房地產(chǎn)策劃開始得到人們的關(guān)注和認可。一些發(fā)展商在企業(yè)內(nèi)部設立策劃部，專業(yè)策劃公司、策劃代理機構(gòu)，物業(yè)顧問公司、自由策劃人也應運而生，以房地產(chǎn)策劃為謀生手段的也多起來。

但總體上說，此階段的房地產(chǎn)策劃95%以上屬于“銷售策劃”。

　　三、推銷觀念階段——概念策劃

　　房地產(chǎn)市場的泡沫與樓盤空置的現(xiàn)實，使開發(fā)商認為消費者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動推銷和積極促銷，用好話勸說他們。開發(fā)商沒有意識樓盤空置的真正原因，繼續(xù)銷售其能夠建造的樓盤，而不是建造能夠出售的適用樓盤。開發(fā)商的市場競爭觀念，使營銷成為企業(yè)的主要功能被置于開發(fā)商一切工作的核心。

　　在1997～1999年大多數(shù)所謂房地產(chǎn)策劃僅僅是“廣告策劃”、 “銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調(diào)和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達到促銷目的。這段時間里，“賣點”是一個使用頻率最高的詞匯，策劃人選擇樓盤的顯著特征，主要集中在地段、價格等最基本的房地產(chǎn)要素上。這種策劃方式只是解決了消費者的識別選擇，發(fā)展商僅靠樓盤的某項優(yōu)點而實現(xiàn)銷售意圖，很難圓滿實現(xiàn)，由此導致房地產(chǎn)策劃的低潮期。 

　　四、準營銷觀念階段——賣點群策劃

　　隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，房地產(chǎn)市場供應量的增加、導致需求相對減弱及消費者理性購買，開發(fā)商已根本不可能滿足全社會不同階層的居住要求。

　　如果要正確地判斷和有效的滿足用戶的各種需要，適應賣方市場和消費者理性選擇，開發(fā)商認為必須以用戶為中心。因此，為將發(fā)展商以建設觀念、樓盤觀念建筑的樓盤推向市場，策劃人把眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點，一時間環(huán)保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態(tài)社區(qū)、人文社區(qū)、山水社區(qū)……排山倒海，結(jié)果，雖然提升了樓盤品質(zhì)，但使得開發(fā)商成本高于售價。

　　五、營銷觀念階段——全程策劃

　　圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發(fā)商逐漸認識到實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并且比競爭對手更有效、更有利地傳送目標標市場所期望滿足的東西，即發(fā)現(xiàn)欲望并滿足它們。使開發(fā)商不再只關(guān)注于產(chǎn)品的本身，轉(zhuǎn)而關(guān)注市場需求。

　　房地產(chǎn)策劃的責任，就是去研究市場，發(fā)現(xiàn)消費者的真正“欲望”，全程策劃理論應運而生。全程策劃理論是指在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，通過市場調(diào)研、需求論證、概念定位、目標、規(guī)劃設計、建筑布局、工程控制、營銷推廣、售后服務等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設取向，從而使產(chǎn)品及服務完全符合消費者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售，并通過消費者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程。全程策劃經(jīng)歷了前策劃和后策劃兩個發(fā)展階段，兩個階段的策劃理論模式分別是等值策劃模式與增值策劃模式。

　　1．前策劃階段——等值策劃

　　前策劃階段以等值策劃理論為代表，策劃人為避免樓盤成本攀升而并未獲得同比的售價，或因售價提高造成樓盤空置率攀升的惡性循環(huán)，在樓盤眾多的優(yōu)勢賣點中進行權(quán)衡取舍，或找到樓盤未發(fā)現(xiàn)的價值點，使樓盤成本與銷售價格相適應。此階段房地產(chǎn)策劃是以品質(zhì)、價格為主線，強調(diào)生活的舒適與和諧，綜合運用市場策劃、投資策劃、設計策劃、形象策劃、廣告策劃、營銷策劃、公關(guān)活動策劃、商業(yè)功能策劃等各種技術(shù)手段，使銷售達到理想的效果。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注市場需求的結(jié)果，使房地產(chǎn)策劃在開發(fā)商心中的位置進一步提高，以用戶為中心，策劃與營銷并重成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要功能。

　　2．后策劃階段——增值策劃

　　后策劃階段以增值策劃理論為代表，以提高樓盤相對價值為主要目的，策劃人在項目立項時，即著手進行市場需求調(diào)研，正確確定目標市場的需求和欲望，應用等值策劃的技術(shù)手段、利用差異化、避免競爭等營銷理論，營造出即比競爭對手更有效的滿足市場需求，又不可替代的樓盤，通過提高消費者可察覺的使用價值，提高樓盤相對銷售價格——使樓盤增值，從而達到營銷目的的一種策劃方式。

增值策劃的目的，就是要為開發(fā)商的樓盤創(chuàng)造最大的附加值（使樓盤增殖），為樓盤的市場創(chuàng)造有效需求——即通過創(chuàng)新適應需求、引導需求、挖掘需求。

　　增值策劃的結(jié)果，真正確立了房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的位置，使以用戶為核心，策劃為主體功能，營銷為主要功能成為房地產(chǎn)開發(fā)的主導模式。

　　六、整合營銷觀念階段——整合策劃

　　整合營銷是企業(yè)經(jīng)營目標兼顧企業(yè)、顧客、社會三方的共同利益，各種營銷技巧相互結(jié)合、相互補充所構(gòu)成的企業(yè)市場營銷理念。整合營銷要求企業(yè)的所有活動都整合和協(xié)調(diào)起來，企業(yè)中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務，企業(yè)的營銷活動成為企業(yè)各部門的工作，即所謂的營銷非功能化，營銷等于企業(yè)的全部。　

　　在整合營銷時代，房地產(chǎn)的策劃模式也將進入整合策劃時代。房地產(chǎn)整合策劃將改變從靜態(tài)的角度分析市場、研究市場，然后再想方設法去迎合市場的作法，它使地產(chǎn)與泛地產(chǎn)相復合，運用房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)外各種技術(shù)手段，強調(diào)以動態(tài)的觀念，主動地迎接市場的挑戰(zhàn)，更加清楚地認識到企業(yè)與市場之間互動的關(guān)系和影響，不再簡單地認為企業(yè)一定要依賴并受限于市場自身的發(fā)展。而是告訴企業(yè)應該更努力地發(fā)現(xiàn)潛在市場，創(chuàng)造新的市場，最終是要提升房地產(chǎn)價值、創(chuàng)造房地產(chǎn)品牌。